重點摘要
這一頁回答三個問題：① 大閱恆好 現在的參考行情帶是多少（約 45-47萬/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣大閱恆好的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：南區、復興路三段近學府路、12層、42戶純住小基地、2-3房、大閱建設是大閱恆好的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南區在地房仲）
👉 小結：南區、復興路三段近學府路、12層、42戶純住小基地、2-3房、大閱建設是大閱恆好的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中南區在地房仲）
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「42戶小社區、復興路三段新屋，行情只有一條線，定價要對得上」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT
42戶新成屋，行情透明但樣本少，第一批二手戶的定價決定整個社區的行情
1
新屋小社區
市場現實
1棟12層、42戶住家＋2戶店面
小蟲的做法
戶數少、管理單純，但二手成交樣本也少
2
預售行情清楚
市場現實
實登約39筆，單價45.0-47.4萬/坪
小蟲的做法
同社區價差只有2.4萬，開價空間要算準
3
生活圈定位
市場現實
復興路三段・學府路・近五權車站
小蟲的做法
不是重劃區新宅，是舊市區機能＋新屋況
4
鄰案對照
市場現實
同路段女王萬歲近期約45-54萬/坪
小蟲的做法
二手買方一定會拿隔壁新大樓來比
03 PROFILE
大閱恆好 基本資料總覽
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 社區名稱 | 大閱恆好 |
| 地址 | 台中市南區復興路三段（近學府路，平台另載學府路228巷；門牌以謄本為準） |
| 行政區 | 台中市南區（忠孝生活圈・復興路／學府路） |
| 建商 | 大閱建設（大瑞營造・榮光建築師事務所設計） |
| 完工年份 | 預售案，2025-2026年間完工交屋＊各平台記載不一，以使用執照為準 |
| 總戶數 | 42戶住家＋2戶店面（另有平台記載41戶住家，以謄本為準） |
| 樓層規劃 | 1棟（A-D四種戶別），地上12層／地下3層，RC結構 |
| 基地面積 | 約250.77坪，建蔽率約57.57% |
| 主力坪數 | 二房約27坪（實登權狀約36坪含車位）、三房約36坪（實登約45-46坪含車位） |
| 車位型態 | 坡道平面車位約48-49位（實登車位價約140-175萬） |
| 公設比 | 約33.8% |
| 公設 | 接待大廳、交誼廳／Lounge Bar、空中花園、健身房、信箱區、曬被區 |
| 學區 | 大同國小・光明國中（周邊另有臺中、忠孝、信義國小；以教育局公告為準） |
| 社區特色 | 復興路三段新屋・42戶純住・車位比高・近五權車站與國資圖 |
04 POSITIONING
大閱恆好 在區域市場中的定位
| 定位類型 | 符合度 | 關鍵依據 | 對房價的影響 |
|---|---|---|---|
| 舊市區新屋型 | ★★★★★ | 南區成熟機能帶，少見的新成屋 | 不用等重劃區長大，生活機能現成 |
| 小社區單純型 | ★★★★ | 42戶、1棟12層 | 住戶單純、公設不多，管理費負擔較輕 |
| 車位完整型 | ★★★★ | 約49個坡道平面車位，戶戶可配 | 南區舊巷弄停車難，平面車位是硬優勢 |
| 通勤便利型 | ★★★★ | 近台鐵五權車站、台中火車站 | 到市區、通勤跨區方便 |
| 文教生活型 | ★★★★ | 國資圖、大同國小、光明國中 | 帶小孩家庭的生活動線好規劃 |
| 二手流動型 | ★★★ | 戶數少，實登樣本以預售為主 | 行情透明但比價對象少，要主動拉鄰案佐證 |
| 資產配置型 | ★★★ | 總價約1,400-2,000萬 | 首購升級、換屋與長輩同住都有對應坪數 |
05–08 LOCATION
四大地段價值
① 學區：大同國小・光明國中，南區文教生活帶
| 學校名稱 | 類型 | 距離/車程 | 對買方的吸引力 |
|---|---|---|---|
| 大同國小 | 國小（學區） | 車程約3分鐘 | 南區在地國小，接送距離短 |
| 光明國中 | 國中（學區） | 步行約5分鐘 | 國中生可自己走路上學 |
| 臺中國小・忠孝國小・信義國小 | 國小（周邊選擇） | 車程約3-8分鐘 | 以教育局公告學區為準 |
| 居仁國中・四育國中 | 國中（周邊選擇） | 車程約5-8分鐘 | 市區國中選擇多 |
| 國立公共資訊圖書館 | 文教設施 | 車程約2分鐘 | 假日親子閱讀的固定去處 |
大同國小＋光明國中步行圈——國中生能自己走路上學，是家庭客最實際的加分
南區復興路三段一帶文教設施密集，國資圖就在旁邊。實際學區以各年度教育局公告與本戶門牌為準。
② 商場機能：學府路・忠孝路・復興路三條生活軸
| 機能類型 | 名稱 | 距離/車程 | 對生活便利的影響 |
|---|---|---|---|
| 學府路商圈 | 餐飲・小吃・日常採買 | 步行即達 | 出門就有吃的，機能不用等 |
| 復興路商圈 | 30米主幹道沿線商家 | 臨近 | 銀行、診所、連鎖店集中 |
| 忠孝路夜市 | 台中老牌夜市 | 車程約5分鐘 | 在地美食與宵夜 |
| 全聯福利中心 | 超市 | 步行／車程約3分鐘 | 日常採買零壓力 |
| 大魯閣新時代・LaLaport | 購物中心・影城 | 車程約8-10分鐘 | 週末購物、看電影 |
| 醫療 | 中山醫大附醫、台中醫院 | 車程約8-10分鐘 | 換屋家庭與長輩同住最在意的安心感 |
③ 公園綠地：國資圖、長春運動中心與復興園道
| 綠地名稱 | 類型 | 距離 | 對居住品質的影響 |
|---|---|---|---|
| 國立公共資訊圖書館 | 文教綠地 | 車程約2分鐘 | 閱讀、親子活動、戶外廣場 |
| 長春國民暨兒童運動中心 | 運動中心 | 車程約3分鐘 | 游泳、健身、兒童運動課 |
| 復興園道 | 帶狀綠地 | 車程約3-5分鐘 | 散步、慢跑動線 |
| 國家漫畫博物館（審計新村周邊） | 文化園區 | 車程約8分鐘 | 假日文化散步 |
| 公館公園 | 鄰里公園 | 車程約5分鐘 | 親子休閒、長輩活動 |
| 中興大學校園 | 大學綠地 | 車程約5-8分鐘 | 大片綠地與康橋水岸 |
④ 交通建設
約800m
台鐵五權車站
（距離）
（距離）
30米
復興路三段
（路寬）
（路寬）
8min
台中火車站
（車程）
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
（車程）
09 STATUS
社區現況與管理品質分析
| 項目 | 現況 | 買方印象 | 銷售重點 |
|---|---|---|---|
| 新屋況 | 2025-2026年間完工交屋 | 屋況新、在保固期內 | 強調新屋與保固，是跟舊大樓最大的差距 |
| 42戶小社區 | 1棟12層 | 住戶單純、管理費負擔輕 | 主推單純與隱私，但要揭露公設規模不大 |
| 預售行情集中 | 約39筆，45.0-47.4萬/坪 | 行情幾乎一條線 | 開價偏離行情，買方一查就知道 |
| 平面車位 | 坡道平面約49位 | 南區停車難的解方 | 車位一定要跟房屋一起包裝 |
| 小基地 | 基地約251坪 | 棟距與中庭空間有限 | 帶看前先確認本戶採光、面向與棟距 |
| 換約限制 | 2023/7後預售屋原則不得換約轉售 | 交屋前出售受法令限制 | 先確認本戶是否已交屋或屬法定例外 |
復興路三段新屋・42戶純住・平面車位・預售行情集中在46萬上下——定價要對得上行情線
10–11 UNIT ANALYSIS
樓層、坪數、格局競爭力
| 條件分類 | 優勢 | 劣勢 | 適合買方 | 預估影響 |
|---|---|---|---|---|
| 高樓層（10-12F） | 採光與視野最好 | 總價最高 | 重視野買方 | 預售時已是價格高點（46.8-47.2萬） |
| 中樓層（5-9F） | 採光與便利兼顧 | 視野普通 | 主力買方 | 均價帶核心（45.7-46.4萬） |
| 低樓層（2-4F） | 總價較低、進出方便 | 採光與臨路音量要看面向 | 首購・長輩同住 | 預售時45.0-46.7萬，價差不大 |
| 三房（A/B棟別） | 實登約44.5-46.3坪含車位 | 總價約1,740-1,900萬 | 小家庭換屋 | 主力成交帶 |
| 雙車位戶 | 實登約55坪、含雙車位 | 總價約2,000萬以上 | 兩台車家庭 | 稀少，買方池較窄 |
| 二房（C/D棟別） | 實登約36-37坪含車位 | 總價約1,380-1,440萬 | 首購・小家庭 | 總價門檻最低、流動性佳 |
大閱恆好的價值，在於「南區成熟機能＋新屋況＋平面車位」三件事同時到位。
南區復興路三段一帶新大樓不多，多數選擇是20-30年的中古大樓。42戶小社區、戶戶可配平面車位、步行到光明國中——這是買方願意付新屋行情的原因。但也因為行情集中、樣本少，第一批二手戶的開價要貼著實登走，才不會被隔壁的女王萬歲比下去。
12 PRICE RECORDS
實價登錄：最新10筆成交明細（皆為預售成交）
資料來源：內政部實價登錄／5168 實價登錄比價王整理（擷取日 2026-09-17）｜全社區約39筆，皆為預售成交，全體單價45.0-47.4萬/坪、平均約46.4萬/坪。總價含車位（約140-325萬），房屋單價為扣除車位後之單價，故與「總價÷總坪數」不相等。
47.4萬
全社區最高/坪
約46.4萬
全社區平均/坪
45.0萬
全社區最低/坪
1,376-2,024萬
明細總價帶
| 成交年月 | 棟別樓層 | 格局 | 總坪數（坪） | 總價（萬） | 房屋單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|---|
| 113年06月 | B棟2樓 | 3房 | 44.86 | 1,825 | 46.5 |
| 113年05月 | B棟6樓 | 3房 | 44.72 | 1,809 | 46.2 |
| 113年05月 | A棟2樓 | 3房 | 46.27 | 1,884 | 46.4 |
| 113年05月 | B棟3樓 | 3房 | 44.72 | 1,742 | 45.0 |
| 113年04月 | B棟5樓 | 3房 | 44.72 | 1,766 | 45.7 |
| 113年03月 | A棟7樓 | 3房 | 46.12 | 1,877 | 46.3 |
| 113年03月 | B棟7樓 | 3房 | 44.72 | 1,793 | 46.3 |
| 113年02月 | A棟6樓（雙車位） | 3房 | 55.22 | 2,024 | 46.2 |
| 113年01月 | A棟10樓 | 3房 | 46.12 | 1,896 | 46.8 |
| 112年10月 | A棟5樓 | 3房 | 45.87 | 1,855 | 45.7 |
13 MARKET TREND
現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。
快速成交
43-45萬/坪
急售型・低樓層・無車位議價
合理成交
45-47萬/坪
預售成交帶，二手初期的行情基準
挑戰高價
47-49萬/坪
高樓層・屋況佳・附裝潢
14 COMPETITOR
周邊競品社區比較
| 社區名稱 | 屋齡 | 近一年均價* | 主力坪數 | 優勢 | 劣勢 |
|---|---|---|---|---|---|
| 大閱恆好（本案） | 新屋 | 45-47萬/坪 | 27-36坪 | 復興路三段・42戶・平面車位 | 二手成交樣本尚少 |
| 女王萬歲 | 約5年 | 45-54萬/坪 | 21-39坪 | 同路段・169戶・近全聯 | 戶數多、二手成交多，是買方首要比價對象 |
| 登陽中山苑 | 約10年 | 約44萬/坪 | 36-58坪 | 文心南路・230戶・飯店式公設 | 大社區公設多，坪數較大 |
| 英棋雅築 | 約30年 | 約32萬/坪 | 中坪數 | 忠明南路・101戶 | 屋齡高，總價可入手 |
| 文心高第 | 約24年 | 約32萬/坪 | 中大坪數 | 東興路一段・266戶 | 中古大社區，單價低一階 |
| 文心大三元翡翠區 | 約31年 | 約29萬/坪 | 中坪數 | 大慶街二段・558戶・近捷運 | 屋齡高、戶數多 |
大閱恆好的比價對象很清楚：新屋看女王萬歲，預算有限的買方會轉去20-30年的中古大樓。
新屋與中古大樓單價差約14-17萬/坪，這段差距就是買方為「新屋況＋平面車位」付的錢。（鄰案均價為5168／591公開資料參考整理，以實價登錄為準）
15 BUYER PROFILE
買方輪廓分析
| 買方類型 | 核心需求 | 最在意問題 | 銷售話術方向 |
|---|---|---|---|
| 南區在地換屋族 | 想從舊公寓、舊大樓換新屋 | 總價與舊屋出售時間 | 先算舊屋能賣多少，再談本案總價 |
| 首購小家庭 | 二房、總價1,400萬上下 | 頭期款與月付 | 主推二房＋平面車位，直接給月付試算 |
| 學區家庭 | 光明國中步行圈 | 學區劃分與上學動線 | 明確說學區，提醒以當年度公告為準 |
| 通勤族 | 五權車站、台中火車站 | 到彰化、市區的通勤時間 | 實際走一趟到五權車站的路線 |
| 長輩同住家庭 | 電梯、平面車位、醫療近 | 無障礙與就醫距離 | 強調電梯大樓與中山醫、台中醫院距離 |
| 比價型買方 | 同時在看女王萬歲 | 單價與屋齡差異 | 主動拿兩案實登對照，不迴避比較 |
16 SALES STRATEGY
本戶銷售定位與包裝策略
| 策略項目 | 內容說明 |
|---|---|
| 本戶最大賣點 | 南區成熟機能＋新屋況＋坡道平面車位＋光明國中步行圈 |
| 本戶最大疑慮 | 戶數少、二手成交樣本少；同路段女王萬歲釋出量大，買方比價空間多 |
| 合約先確認 | 若本戶尚未交屋，平均地權條例2023/7施行後預售屋原則不得換約轉售，先確認是否屬法定例外 |
| 主打目標買方 | 南區在地換屋族＋首購小家庭＋學區家庭＋長輩同住家庭 |
| 廣告主軸 | 「復興路三段新屋・42戶純住・平面車位・光明國中步行圈」 |
| 拍攝重點 | 新屋室內採光・空中花園與交誼廳・平面車位動線・步行到光明國中與學府路商圈 |
| 議價防守點 | 全社區約39筆預售實登集中在45-47萬/坪，新屋與周邊中古大樓的屋齡差距 |
三組廣告標題方向
生活型
「南區學府路生活圈・新屋況・機能現成不用等」
家庭型
「光明國中步行圈・3房＋平面車位・一家人住得下」
首購型
「2房約1,400萬級・復興路三段新屋・首購先卡位」
17 SERVICE PROCESS
小蟲的完整銷售流程
① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
42戶新屋行情集中、鄰案比價壓力的定價防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成
「小社區的行情只有一條線，屋主能爭取的，是讓買方看懂本戶為什麼值這條線、甚至多一點。」
18 WHY CHOOSE ME
為什麼選擇小蟲
| 比較項目 | 一般房仲 | 小蟲的做法 |
|---|---|---|
| 接觸方式 | 發名片、問要不要賣 | 帶社區企劃書與行情判斷到府 |
| 估價方式 | 參考鄰居或網路開價 | 拆解39筆實價、樓層差、坪數、稀缺性 |
| 銷售工具 | 傳統照片文字上架 | AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖 |
| 曝光策略 | 上架被動等詢問 | 主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及 |
| 屋主回報 | 有成效才回報 | 週期報告＋買方市場回饋整理 |
| 議價策略 | 買方出價見機行事 | 事前建立預售實登行情線與鄰案比價的防守邏輯，全程護盤 |
| 服務定位 | 一般仲介 | 置產軍師＋成交策略顧問 |
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ
常見問答｜大閱恆好
Q．大閱恆好現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，大閱恆好參考行情帶約 45-47萬/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．大閱恆好值得買嗎？
大閱恆好的條件是南區、復興路三段近學府路、12層、42戶純住小基地、2-3房、大閱建設。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．大閱恆好的學區是哪些？
大同國小・光明國中（周邊另有臺中、忠孝、信義國小；以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣大閱恆好的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對大閱恆好做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
- ① 先確認本戶交屋狀態與權狀坪數、車位，判斷能不能賣、怎麼賣
- ② 用約39筆預售實登，把本戶棟別、樓層、車位定位在45-47萬/坪的哪一段
- ③ 拿同路段女王萬歲的近期成交對照，決定開價與檢討時間點
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有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗
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