蟲哥在地市場觀察
台中市西屯區
臺灣大道三段763號（近環中路口）
臺灣大道主幹｜七期北側｜興富發建設／潤隆建設
銷售企劃書
興富發市政愛悅
西屯・臺灣大道三段・SC鋼骨36層・1,233戶・22-36坪地標宅・興富發／潤隆
不是單純賣房子，而是替屋主找到最有利的成交策略
約2025
分期完工
1,233戶
地標大社區
22-36坪
主力坪數
約42萬*
近一年成交/坪
TL;DR 重點摘要 這一頁回答三個問題：① 興富發市政愛悅 現在的參考行情帶是多少（約 40-44萬/坪，以實價登錄為準）；② 這個社區的賣點、學區與買方輪廓；③ 想賣興富發市政愛悅的房子，該怎麼定價與銷售。
👉 小結：西屯、臺灣大道三段、SC鋼骨36層、1,233戶、22-36坪地標宅、興富發／潤隆是興富發市政愛悅的底氣，定價回到實登數據就不會亂。—— 置產軍師 賴小蟲（台中西屯在地房仲）
“
「臺灣大道正門牌、SC鋼骨36層、1,233戶，地段與規模就是底氣」
— 置產軍師 賴小蟲
02 INSIGHT

1,233戶的超大社區，關鍵是讓本戶被看見、被記住

1
臺灣大道地段
市場現實
三段763號正門牌、近環中路口
小蟲的做法
主打台中東西向主幹的地段辨識度
2
鋼骨地標規模
市場現實
SC純鋼骨、3棟36層、基地2,452坪
小蟲的做法
結構與規模是本案最硬的差異點
3
小宅高流動
市場現實
22-36坪2-3房、1,233戶
小蟲的做法
總價可入手、買方池最廣、行情透明
4
行情判讀
市場現實
近一年約42萬/坪*，樓層與棟別價差明顯
小蟲的做法
協助屋主精算本戶應對應的行情帶
03 PROFILE

興富發市政愛悅　基本資料總覽

項目內容
社區名稱興富發市政愛悅（市政愛悅）
地址台中市西屯區臺灣大道三段763號（近環中路口，門牌以謄本為準）
行政區台中市西屯區（七期北側・臺灣大道主幹）
建商興富發建設／潤隆建設（金駿營造・陳庭階建築師事務所）
完工年份2020年開工、分期興建，最後一期約2025-2026年完工交屋＊參考
總戶數1,233戶住家＋8戶店面＋3戶事務所
樓層規劃3棟，地上36層／地下7層，SC純鋼骨結構
基地面積約2,452坪，建蔽率約52.4%
主力坪數二房約22-25坪、三房約28-36坪
車位型態平面式910位、機械式369位（合計約1,279位）
公設比約34.5%
管理費約55元/坪＊參考，以管委會公告為準
學區黎明國小・黎明國中（以教育局公告為準）
社區特色臺灣大道正門牌・SC鋼骨36層地標・1,233戶大社區・近秋紅谷與七期商圈
04 POSITIONING

興富發市政愛悅　在區域市場中的定位

定位類型符合度關鍵依據對房價的影響
主幹道地段型★★★★★臺灣大道三段正門牌台中最好記的路名，外地客一聽就懂
鋼骨地標型★★★★★SC純鋼骨、地上36層、地下7層結構等級與樓高，同價帶少見
高流動性型★★★★★1,233戶，實登逾2,300筆行情透明、買方信心足
可入手小宅型★★★★★22-36坪2-3房總價門檻低、買方池最廣
交通樞紐型★★★★近中港交流道、朝馬轉運站、台74線自駕與客運雙軸皆便利
生活機能型★★★★近七期百貨商圈、IKEA、家樂福購物與餐飲一次滿足
置產收租型★★★★小坪數、主幹道、租賃需求穩收租置產與自住兩相宜
05–08 LOCATION

四大地段價值

① 學區：黎明國小・黎明國中，西屯成熟文教帶

學校名稱類型距離/車程對買方的吸引力
黎明國小國小（學區）車程約5分鐘西屯在地人氣國小
黎明國中國中（學區）車程約5-8分鐘學區國中，升學資源完整
永安國小・上安國小國小（周邊選擇）車程約5-8分鐘西屯區替代學區選項
惠文高中・西苑高中高中車程約8-12分鐘南屯／西屯升學高中
逢甲大學大學車程約8分鐘文教氛圍與租賃需求來源
黎明學區＋臺灣大道地段——新屋況、好學區、可入手的務實組合
西屯臺灣大道三段搭配黎明國小、黎明國中，是首購與小家庭換屋的務實選擇。實際學區以各年度教育局公告為準。

② 商場機能：七期百貨商圈・臺灣大道生活軸線

機能類型名稱距離/車程對生活便利的影響
新光三越・大遠百百貨商圈車程約5-8分鐘七期高端消費一次到位
IKEA台中店家居賣場車程約5分鐘換屋家庭最常跑的採買點
家樂福・全聯量販超市車程約3-5分鐘日常採買零壓力
逢甲商圈夜市商圈車程約8分鐘餐飲娛樂與租賃需求支撐
秋紅谷廣場景觀綠地商圈車程約5分鐘散步、約會、招待外地客的門面
醫療澄清醫院中港院區、台中榮總車程約8-12分鐘換屋家庭最重視的安心感

③ 公園綠地：秋紅谷與潮洋環保公園，市區裡的呼吸口

綠地名稱類型距離對居住品質的影響
秋紅谷生態公園下凹式生態綠地車程約5分鐘台中最具代表性的都市景觀公園
潮洋環保公園區域公園車程約3-5分鐘慢跑、遛狗、親子活動場域
台中都會公園大型都會公園車程約12分鐘假日踏青、看夜景的去處
筏子溪河岸河濱步道車程約5分鐘自行車道與親水步道
市政公園・夏綠地七期都市綠地車程約8分鐘七期綠意象徵
社區中庭花園社區內部綠地步行即達日常散步與長輩活動空間

④ 交通建設

3min
國道一號中港交流道
（車程）
5min
朝馬轉運站
（車程）
5min
台74線快速道路
（車程）
15min
烏日高鐵站
（車程）
09 STATUS

社區現況與管理品質分析

項目現況買方印象銷售重點
臺灣大道正門牌三段763號，近環中路口地址好記、地段辨識度高開場就用門牌建立第一印象
SC純鋼骨36層結構等級高、樓高有優勢抗震與視野加分帶看時務必強調鋼骨與樓層
1,233戶大社區戶數多、實登逾2,300筆行情透明、買方信心足以成交紀錄建立合理定價
分期交屋新屋況近年陸續交屋屋況新、保固期內強調近新屋況與保固
公設比約34.5%公設完整、管理費約55元/坪持有成本要先講清楚主動揭露，避免後段議價卡關
釋出量大同社區同時在售戶數多買方比價空間大本戶必須做出差異化包裝
臺灣大道門牌・鋼骨36層・1,233戶・近七期商圈——四個條件，鎖定首購與置產族
10–11 UNIT ANALYSIS

樓層、坪數、格局競爭力

條件分類優勢劣勢適合買方預估影響
高樓層（26F以上）視野開闊、可望七期天際線總價最高重視野買方景觀加價帶
中高樓層（16-25F）採光良好、視野有高度總價略高主力買方均價帶核心
中樓層（8-15F）採光與便利兼顧視野普通主力買方均價帶核心
低樓層（7F以下）總價最可入手臨路音量與視野受影響首購・置產均價帶下限
三房28-36坪格局完整、適合自住總價較高小家庭換屋主力成交帶
二房22-25坪總價門檻最低坪數較小首購・置產流動性最佳
興富發市政愛悅的價值，在於「臺灣大道門牌、SC鋼骨36層、1,233戶高流動」三者兼具。
臺灣大道三段的正門牌辨識度、SC純鋼骨地上36層的結構與樓高、加上1,233戶大社區帶來的行情透明與成交速度——這三個條件同時到位的社區，在西屯是首購置產與小家庭換屋的可入手選擇。地段、結構、流動性到位，這就是對買方最有說服力的議題。
12 PRICE RECORDS

近三年實價登錄總表

資料來源：內政部實價登錄／591・樂居・5168整理 ｜ 逾2,300筆成交，近一年均價約42萬/坪、區間約36-48萬/坪（＊參考整理，以實價登錄為準）

48萬*
近三年最高/坪
40-44萬
主力成交區間
37萬*
近三年起漲均價
2300筆
登錄總成交筆數
成交年月樓層格局坪數（坪）總價（萬）單價（萬/坪）
115年上半28樓3房36.01,62045.0
115年上半12樓2房24.01,03243.0
114年下半31樓3房33.01,41943.0
114年下半8樓2房22.592341.0
114年上半20樓3房30.01,23041.0
114年上半15樓2房25.01,00040.0
113年下半25樓3房34.01,32639.0
113年下半10樓2房23.087438.0
113年上半18樓3房32.01,21638.0
112年下半9樓2房24.088837.0
13 MARKET TREND

現在是賣？還是等？先看懂數字，再做決策。

快速成交
36-39萬/坪
急售型・低樓層／二房
合理成交
40-44萬/坪
標準成交帶
挑戰高價
45-48萬/坪
高樓・三房・景觀戶
14 COMPETITOR

周邊競品社區比較

社區名稱屋齡近一年均價*主力坪數優勢劣勢
興富發市政愛悅（本案）約1-2年40-44萬/坪22-36坪臺灣大道門牌・SC鋼骨36層・1,233戶・車位比高戶數多、同時釋出量大
興富發博克萊約4年58-62萬/坪20-35坪七期核心・市政南一路・小宅七期核心、單價高一階
富宇世界花園約5年40-42萬/坪23-38坪建功重劃・大社區非主幹道、地段辨識度低
惠宇城市遠見約18年44-48萬/坪29-77坪惠宇品牌・三和街・大社區屋齡高、坪數帶更廣
三采市政雙星約29年33-36萬/坪26-110坪近七期・20層高樓屋齡高、單價低
三采市政天地約27年32-35萬/坪34-74坪近七期・低公設・大基地屋齡高、公設少
興富發市政愛悅的護城河：「臺灣大道正門牌＋SC鋼骨36層＋1,233戶行情透明＋平面車位910位」。
在西屯臺灣大道軸線上，它以門牌辨識度、結構等級與可入手總價取勝，是首購與置產族的務實選擇。（競品均價為參考整理，以實價登錄為準）
15 BUYER PROFILE

買方輪廓分析

買方類型核心需求最在意問題銷售話術方向
首購族主幹道地段・新屋況・可入手總價與貸款負擔主推2房22-25坪，先講總價再講坪效
置產收租族小坪數・主幹道・租賃穩定流動性與租金報酬強調臺灣大道人流與逢甲租賃需求
小家庭換屋3房・近新・車位格局與停車主推3房28-36坪＋平面車位
學區家庭黎明國小・黎明國中學區範圍與接送直接說明學區與就學動線
外地／返鄉客地址好記・交通樞紐第一次來台中的方向感用臺灣大道＋中港交流道建立位置感
品牌與結構在意者興富發規模・SC鋼骨二手接受度與抗震強調純鋼骨與大社區管理
16 SALES STRATEGY

本戶銷售定位與包裝策略

策略項目內容說明
本戶最大賣點臺灣大道三段正門牌＋SC純鋼骨36層＋1,233戶行情透明＋平面車位910位
本戶最大疑慮同社區在售戶數多、釋出量大，需突顯本戶棟別、樓層、面向與屋況優勢
主打目標買方首購族＋置產收租族＋小家庭換屋＋外地返鄉客
廣告主軸「臺灣大道正門牌・鋼骨36層・可入手2-3房」
拍攝重點高樓層窗景・臺灣大道街廓・秋紅谷／七期天際線・社區大廳與公設
議價防守點主幹道門牌、SC鋼骨結構、車位比、實登逾2,300筆的行情依據

三組廣告標題方向

地段型
「臺灣大道正門牌・七期北側・生活一線到位」
可入手型
「22-36坪2-3房・鋼骨36層・總價可入手」
置產型
「主幹道小宅・租賃需求穩・首購置產之選」
17 SERVICE PROCESS

小蟲的完整銷售流程

① 分析
產權、屋況、行情、競品全面解析
→ 清楚合理價格與交易風險
② 包裝
大坪數採光與景觀拍攝、AI文案、影音、簡報
→ 提升買方理解與好感度
③ 曝光
各大平台、社群、同業強銷網絡
→ 大幅提高有效詢問量
④ 帶看
買方篩選、回饋整理週報
→ 避免無效帶看浪費時間
⑤ 議價
臺灣大道地標宅與1,233戶高釋出量的差異化防守策略、斡旋全程陪伴
→ 爭取更好的成交條件
⑥ 成交
簽約、用印、完稅、交屋
→ 降低交易風險，安心完成

「大社區的行情是公開的，屋主真正能爭取的，是本戶被看見的方式與出手的時機。」

18 WHY CHOOSE ME

為什麼選擇小蟲

比較項目一般房仲小蟲的做法
接觸方式發名片、問要不要賣帶社區企劃書與行情判斷到府
估價方式參考鄰居或網路開價拆解2300筆實價、樓層差、坪數、稀缺性
銷售工具傳統照片文字上架AI簡報、大坪數景觀拍攝、學區地圖、競品對比圖
曝光策略上架被動等詢問主動包裝曝光＋同業強銷網絡＋換屋買方精準觸及
屋主回報有成效才回報週期報告＋買方市場回饋整理
議價策略買方出價見機行事事前建立臺灣大道地標宅與大社區高釋出量的防守邏輯，全程護盤
服務定位一般仲介置產軍師＋成交策略顧問
從業2010年｜15年實戰｜成交100+件｜服務200+家庭｜台中市公會教育訓練委員｜客語中高級認證
FAQ

常見問答｜興富發市政愛悅

Q．興富發市政愛悅現在一坪多少錢？
依近期實價登錄，興富發市政愛悅參考行情帶約 40-44萬/坪。實際成交價依樓層、坪數、屋況與車位條件而不同，一律以內政部實價登錄與本戶謄本條件為準。
Q．興富發市政愛悅值得買嗎？
興富發市政愛悅的條件是西屯、臺灣大道三段、SC鋼骨36層、1,233戶、22-36坪地標宅、興富發／潤隆。值不值得買，關鍵在你的預算、自住或置產用途、以及未來轉手性——建議帶著實價登錄數據逐戶評估，不要只聽開價。
Q．興富發市政愛悅的學區是哪些？
黎明國小・黎明國中（以教育局公告為準）。實際學區劃分以各年度教育局公告為準。
Q．想賣興富發市政愛悅的房子，第一步該做什麼？
先用謄本確認本戶坪數、屋齡與格局，再對照社區近期實價登錄成交，找出最有利的定價區間。賴小蟲提供免費社區行情健檢，LINE：@580utjfo（電話 0923-531-393）。
Q．委託置產軍師 賴小蟲銷售，有什麼不一樣？
針對興富發市政愛悅做專屬銷售企劃書：實價登錄精算定價、買方輪廓鎖定、拍攝包裝與曝光、議價防守策略，並提供週期回報，讓屋主全程看得到進度。
如果您正在考慮出售，我建議先做一件事
  • ① 看懂您這一戶在全社區1,233戶中的相對條件（棟別/樓層/面向/坪數）
  • ② 看懂逾2,300筆實登的行情區間，找到本戶最有利的定價區間
  • ③ 判斷現在出售，對您是不是一個好時機
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置產軍師 賴小蟲
☎ 0923-531-393
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地址：台中市南屯區永春東七路718號
易凱不動產有限公司
有巢氏房屋台中永春易凱加盟店
從業2010年｜15年實戰經驗